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不動産査定コラム

収益物件の売却価額について

昨今の収益物件の価格は、「年間賃料」÷「表面利回り」=査定価格として計算されおおよその価格が決定されます。そこに物件状況、築年数、立地などで補正を行い、相場に即した合理的な売却金額で値付けが行われています。

上記の計算からさらに掘り下げて必要管理コストを差し引いた後の年間収入(NOI)でどれだけの利回りとなるかを計算し購入を検討する投資家も少なくありません。

必要管理コストというのは、誰がどんなスタンスで運営したとしても必要となる費用です。

年間収入(NOI)がアップすれば、売却価格は必然的にアップします。そのためには、必要管理コストを下げる必要があります。

管理コストを列挙してみました。

管理委託費、清掃代、EV保守メンテナンス費、ゴミ処理費、貯水槽清掃、消防点検費、機械警備費、固定資産税、入居者入れ替わりの際の原状回復費、リーシングフィーその他物件によっては、様々な維持管理費が存在します。

意外と見逃しがちですが、しっかりと精査すれば節約できる隙間はかなりあります。

単に「表面利回り」だけに捕らわれずに購入を検討する投資家が存在する以上、売却側も提案型としてここまで踏み込んだ売却価格についての説明を行うことが必要です。

なによりも収益物件の売却を依頼する際に、これらの事をしっかりと理解し、売主の利益を最大限追求する業者を選ぶことが、売却のリスク回避となることは間違いありません。

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